中新经纬9月6日电 从改革开放初期的萌芽，到上世纪90年代末的井喷式发展，再到21世纪初的黄金十年，房地产行业一路高歌猛进，成为了中国经济增长的重要引擎。在那段堪称辉煌的岁月里，无数房企抢滩登陆、扩大版图。

而近年来，过度扩张、盲目投资、高杠杆运营等问题，在市场繁荣时容易被掩盖，但当市场一旦转冷，便如冰山一角般浮现出来，成为企业难以承受之重。

往下追溯，除了市场环境的变化外，先前房企衰败更深层次的原因在于企业自身治理的问题。一些企业缺乏长远规划，只顾眼前利益，忽视了风险管理的重要性。比如它们过度依赖高杠杆，一味通过借债来扩张规模，却忽视了自身的偿债能力。那么当市场变得更加理性，激进的理念便很难适应了。

如今，随着城镇化进程的放缓和人口增长趋势的变化，房地产市场需求缩减已成为不争的事实。这即便是对于在过去几轮行业波澜中都幸存下来的企业来说，也都是一次更大的考验。如何在这场考验中再次握住生机，甚至实现突破，成为了每个房企都必须面对的问题。而这场考验，也将成为房地产行业与业内企业转型的新起点，透视其间产生的剧变与应变之法，正向贯穿的，便是穿越周期之道。

镜鉴

有一句话说：没有成功的企业，只有时代的企业。通过时代考验的企业有哪些特质？肯定有一个会是拥抱变化。在企业持续变革与发展的历程中，能够提炼出促成它们成功转变的方法论；再细看那些应变之法，也是有逻辑可循的。

周期性危机大洗牌，在美国、日本等房地产市场都曾出现过。2008年美国的次贷危机，对中国房地产市场都造成了较大冲击，更遑论对于当时美国房企的影响了。当时，美国房地产市场成交量大幅下降，房价普遍下跌，开发商面临巨大的销售压力和资金回笼难题，大部分公司因此陷入困境，甚至破产倒闭。

即使霍顿房屋作为当时美国四大房地产公司之一，也未能幸免。这一年，霍顿公司的收入锐减70%；到2009年，流动现金仅为总资产的2.3%，债务违约风险急剧上升，公司无法获取新的贷款，订单数量和收入又大幅下滑，整个公司都陷入了巨大危机。

能持续成长的公司都是主动出击的。霍顿首先选的方向就是优化债务结构，它通过降价促销等方式快速出清库存，以回笼资金应对债务压力，缓解了公司的现金流紧张状况；并且积极回购公司债券，提高偿债能力，显著降低了公司的融资成本，提升了市场对公司的信心。

财务安全是公司稳健发展的基础。一系列转型措施，为霍顿及时补充了现金流，有效缓解了公司的财务压力和市场困境，引领其继续在房地产市场行稳致远。

投射到中国市场，彼时彼刻的霍顿房屋与今时今日以财务安全著称的龙湖集团，已然对映成一段互文，照射出时代的影子——8月23日，在披露2024年中期业绩报告后，龙湖集团管理层表示：“在这个周期下选择优先优化我们的债务结构。”

达成这个转换，要求既要把债务规模降下来，又要把债务的周期拉长。这也是龙湖一直在做的事情。对此，龙湖一是坚持用全航道的正向现金流去降负债总额，二是用长周期经营性物业贷款去替换3-5年的信用债融资。

报告显示，今年3月8日，龙湖集团提前兑付了总规模为46.1亿元的商业资产支持专项计划(CMBS)；6月28日，提前兑付26.5亿元的CMBS债券，并在同一天提前赎回6.2亿美元的美金债。今年以来，龙湖已归还到期信用债107亿元，年内到期信用债仅剩10亿元。公司管理层也透露，目前资金已经提前备好；2027年前没有到期的境外债券，下半年集团仍将继续有序推进提前偿还明年到期的债务。

日本市场上，国内房企可以将三井不动产作为穿越周期的参考样本。得益于日本20世纪70年代的住房短缺和行业景气，以租赁起家的三井不动产，早期靠着写字楼租赁实现了销售额的快速增长，跻身日本房地产业龙头企业之一。之后，租赁利润带来的稳定现金流，也成功带领三井穿越了20世纪90年代初日本房地产泡沫破灭的周期和1997年亚洲金融危机带来的困境。

但在2003年，三井不动产仍明确提出要进行业务模式转型，降低杠杆率。反映在执行上，三井不动产继续加强租赁业务，并将发展管理业务作为新利润增长点，推动了营业收入的稳步上升。

三井的探索，开辟了一条新路；这条路，印证了在波动周期，经营性业务可以支撑房企穿越周期。